Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2018 r. poz. 994, 1000, 1349 i 1432) oraz art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073, 1566, z 2018 r. poz. 1496 i 1544) zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Trzcielu Nr XXVIII/217/2017 z dnia 20 kwietnia 2017 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębach Rybojady i Jasieniec, uchwala się, co następuje:

 

Rozdział 1.
Ustalenia wstępne
§ 1. 1. Uchwala się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zwany dalej planem, po stwierdzeniu, iż nie narusza ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Trzciel uchwalonego uchwałą Nr XIV/126/00 z dnia 25 lutego 2000 r. (zmienionego uchwałami Rady Miejskiej w Trzcielu Nr XXX/241/2009 z dnia 27 sierpnia 2009 r., Nr IV/25/2015 z dnia 29 stycznia 2015 r. i Nr VIII/45/2015 z dnia 29 maja 2015 r.).
2. Plan obejmuje teren w obrębie Rybojady (fragment działki leśnej  o nr ewidencyjnym 2025/1)  i teren w obrębie Jasieniec (działka zabudowana o nr ewidencyjnym 3) w granicach określonych na załączniku graficznym do niniejszej uchwały.
3. Teren ograniczony jest:
1) od północnego zachodu terenem drogi gminnej;
2) od północy i wschodu terenami leśnymi;
3) od południowego zachodu terenem drogi wojewódzkiej.
4. Integralnymi częściami niniejszej uchwały są załączniki:
1) rysunek planu w skali 1:1000 z wyrysem ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Trzciel, stanowiący załącznik nr 1;
2) rozstrzygnięcia w sprawie wniesionych uwag do projektu planu stanowiące załącznik nr 2;
3) rozstrzygnięcia o sposobie realizacji inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy oraz zasadach ich finansowania, stanowiące załącznik nr 3.
5. Następujące oznaczenia graficzne na rysunku planu są obowiązującymi ustaleniami planu:
1) linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania i symbole literowe przeznaczenia terenu;
2) nieprzekraczalna linia zabudowy;
3) strefa techniczna linii elektroenergetycznej 15 kV;
4) wielkości wymiarowe.
6. Oznaczenia nie wymienione w §1  ust. 5 mają charakter informacyjny.
7. Ze względu na brak potrzeby regulacji lub brak występowania obiektu w obszarze planu, nie ustalano:
1) granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią oraz obszarów osuwania się mas ziemnych;
2) krajobrazów priorytetowych określonych w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa;
3) obiektów dóbr kultury współczesnej;
4) wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych innych niż określone w §11;
5) granic obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;
6) granic obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej;
7) granic obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;
8) granic terenów pod budowę urządzeń, o których mowa w art. 10 ust. 2a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz granic ich stref ochronnych związanych z ograniczeniami w zabudowie, zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu oraz występowaniem znaczącego oddziaływania tych urządzeń na środowisko;
9) granic terenów inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, umieszczonych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa lub w ostatecznych decyzjach o lokalizacji drogi krajowej, wojewódzkiej lub powiatowej, linii kolejowej o znaczeniu państwowym, lotniska użytku publicznego, inwestycji w zakresie terminalu lub przedsięwzięcia Euro 2012;
10) granic terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych;
11) granic pomników zagłady oraz ich stref ochronnych;
12) granic terenów zamkniętych i granic stref ochronnych terenów zamkniętych.
§ 2. Ilekroć jest mowa o:
1) przepisach szczególnych - należy przez to rozumieć obowiązujące przepisy ustaw wraz z aktami wykonawczymi;
2) terenie - należy przez to rozumieć wydzielony liniami rozgraniczającymi obszar o  różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, oznaczony odpowiednim symbolem;
3) liniach rozgraniczających - należy przez to rozumieć linie oddzielające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;
4) zieleni urządzonej - należy przez to rozumieć zróżnicowaną gatunkowo zieleń wysoką i niską, pokrywającą ukształtowane powierzchnie;
5) wysokości zabudowy – należy przez to rozumieć parametr określający wymiar:
a) budynku, namiotu - mierzony od poziomu terenu przy najniżej położonym głównym wejściu, do najwyższego punktu dachu w przypadku dachów stromych lub łukowych, do attyki albo gzymsu w przypadku dachów płaskich,
b) wiaty - od najniższego poziomu terenu w rzucie  wiaty, do najwyższego punktu dachu,
6) nieprzekraczalnej linii zabudowy - należy przez to rozumieć linię, która ogranicza obszar przeznaczony pod realizację zabudowy nadziemnej, przy czym:
a) nie dotyczy ona takich elementów jak schody, podesty, pochylnie, obiekty związane z infrastrukturą techniczną i obsługi komunikacji;
b) dopuszcza się wysunięcie takich elementów jak gzymsy, zadaszenia w tym wiaty, fragmenty dachu na odległość do 1,0 m;
7) ogrodzeniu ażurowym - należy przez to rozumieć ogrodzenie, w którym część ażurowa stanowi nie mniej niż 60% powierzchni całkowitej ogrodzenia;
8) wskaźniku powierzchni zabudowy - należy przez to rozumieć parametr określony w procentach będący ilorazem sumy powierzchni zabudowy, liczonej na poziomie parteru w zewnętrznym obrysie murów wszystkich budynków położonych w granicach działki do jej powierzchni.
Rozdział 2.
Ustalenia ogólne
§ 3. W zakresie zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego ustala się:
1) wysokości:
a) urządzeń związanych z zabezpieczeniem przeciwpożarowym i obiektów telekomunikacyjnych dla których ustala się wysokość poniżej 50,0 m;
b) budynków, wiat, namiotów i budowli do 17,0 m;
2) zakaz montowania na dachach urządzeń o wysokości łącznie z konstrukcją przekraczającej 2,0 m, z wyłączeniem obiektów telekomunikacyjnych, dla których obowiązują przepisy szczególne;
3) pokrycie dachów ciemne i w kolorze czerwieni;
4) zróżnicowanie gatunków i wysokości zieleni;
5) ażurowe ogrodzenia z dopuszczeniem żywopłotu zimozielonego;
6) warunki §8 pkt  3 i  pkt  4 oraz §11 ust. 2.
§ 4. W zakresie zasad ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu oraz kształtowania krajobrazu:
1) zakazuje się lokalizacji inwestycji stanowiących przedsięwzięcia mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
2) zakazuje się lokalizacji inwestycji mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko;
3) obowiązuje, po dokonaniu odkrycia kopalnych szczątków roślin lub zwierząt w trakcie prac ziemnych, zastosowanie przepisów szczególnych;
4) obowiązuje wprowadzenie zieleni z preferencją gatunków rodzimych na wszystkich terenach nieutwardzonych oraz zachowanie i zabezpieczenie przed uszkodzeniami w miarę możliwości istniejącego drzewostanu i wykonywanie niezbędnych prac związanych z konserwacją i utrzymaniem zieleni;
5) tereny U i ZP podlegają ochronie akustycznej zgodnie z przepisami szczególnymi jako tereny mieszkaniowo - usługowe i  rekreacyjne;
6) w granicach obrębu Rybojady występuje otulina Pszczewskiego Parku Krajobrazowego, dla której obowiązują przepisy odrębne określane w planie ochrony;
7) obszar objęty planem obejmuje koncesja na poszukiwanie i rozpoznawanie złóż ropy naftowej i gazu ziemnego: „Sulęcin-Międzyrzecz” nr 15/97/p z dnia 28.04.1997 r. – ważna do dnia 28.04.2020 r.
§ 5. W zakresie zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków - w przypadku natrafienia w trakcie prowadzenia robót ziemnych na przedmiot, co do którego istnieje przypuszczenie, iż jest on zabytkiem, zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
§ 6. W zakresie granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią nie występują zakazy, nakazy i ograniczenia inne niż związane z położeniem na terenie otuliny Pszczewskiego Parku Krajobrazowego.
§ 7. Nie określa się innych, niż dotychczasowe, sposobów i terminów tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów poza urządzeniami zaplecza budów w bezpośrednim sąsiedztwie terenu budowy.
§ 8. Ustala się zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości:
1) każdą powstałą w wyniku podziału działkę, stanowiącą odrębną nieruchomość, należy wydzielać zgodnie z przeznaczeniem ustalonym planem;
2) dla powstałych w wyniku podziału samodzielnych działek należy zapewnić dostęp do infrastruktury technicznej i do dróg;
3) określa się:
a) minimalną powierzchnię działki  3400 m2;
b) minimalną szerokość frontu wydzielanej działki 59 m;
4) kąt położenia granicy nowo wydzielanych działek w stosunku do granicy terenu drogi gminnej (położonej poza granicami planu)  w przedziale od 650 do 750.
§ 9. Szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy:
1) w strefie technicznej napowietrznej linii elektroenergetycznej o szerokości 5,0 m od osi linii obowiązuje zakaz realizacji:
a) obiektów kubaturowych niezwiązanych z obsługą sieci;
b) obiektów małej architektury wymagających fundamentowania;
c) placu zabaw i boiska rekreacyjnego;
d) trwałych nasadzeń (drzew);
2) w przestrzeniach nad ciągami infrastruktury obowiązuje odsunięcie trwałych nasadzeń drzew na odległości uzależnione od systemu korzeniowego drzew oraz rodzaju sieci i urządzenia;
3) obowiązuje odsunięcie budynków od granicy z terenem leśnym, na odległość określoną przepisami szczególnymi.
§ 10. 1. Ustala się zasady dotyczące systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, zgodnie z którymi:
1) zaopatrzenie w wodę:
a) obowiązuje zasilanie z ujęcia wody zlokalizowanego poza obszarem planu;
b) obowiązuje zapewnienie zaopatrzenia wodnego do zewnętrznego gaszenia pożaru oraz dojazdów przeciwpożarowych zgodnie z przepisami szczególnymi;
2) odprowadzenie ścieków:
a) obowiązuje odprowadzenie ścieków do indywidualnej oczyszczalni ścieków zlokalizowanej poza obszarem planu;
b) dopuszcza się, do czasu budowy sieci kanalizacyjnej, utrzymanie osadnika na ścieki;
3) w zakresie wód opadowych i roztopowych:
a) w przypadku braku możliwości odprowadzenia wód do sieci kanalizacyjnej deszczowej dopuszcza się zagospodarowanie wód opadowych i roztopowych w granicach własnej posesji w tym z nawierzchni utwardzonych o powierzchni powyżej 0,1 ha w zbiorniku i z obowiązkiem podczyszczenia ze związków ropopochodnych na działce inwestora i z zapewnieniem odbioru osadów z separatorów wraz z ich unieszkodliwieniem przez specjalistyczne jednostki według przepisów szczególnych;
b) zagospodarowanie wód opadowych i roztopowych z dachów i tarasów budynków w granicach własnej działki z zachowaniem retencji terenowej;
4) w zaopatrzeniu w energię elektryczną:
a) obowiązuje zaopatrzenie z sieci elektroenergetycznej ze stacji transformatorowej 15/0,4 kV (zlokalizowanej poza obszarem planu);
b) zasilanie liniami doziemnymi 0,4 kV;
c) ochrona linii 15 kV według §9 pkt 1;
d) dopuszcza się pozyskiwanie energii z odnawialnych źródeł zlokalizowanych w obszarze planu o mocy mniejszej niż 100 kW z wyłączeniem biogazowni i urządzeń wykorzystujących siłę wiatru;
5) w zaopatrzeniu w ciepło:
a) obowiązuje zaopatrzenie w ciepło w oparciu o indywidualne instalacje zasilane energią elektryczną, gazem i innymi paliwami w tym z ekologicznych źródeł energii, o emisji nie powodującej przekroczenia dopuszczalnych poziomów określonych w przepisach odrębnych;
b) przy realizacji sieci gazowej zaopatrzenie z grupowego systemu;
6) w gospodarce odpadami obowiązuje gromadzenie, segregacja i usuwanie odpadów komunalnych zgodnie z zasadami obowiązującymi w gminie i przepisami szczególnymi;
7) w zakresie telekomunikacji:
a) dopuszcza się lokalizację stacji telefonii komórkowej według ustaleń planu zgodnie z przepisami szczególnymi;
b) dopuszcza się sieci, w tym  światłowodowe.
2. Sieci uzbrojenia terenu obowiązują jako podziemne, z wyjątkiem tych elementów, które ze względów technicznych i zgodnie z przepisami odrębnymi wymagają sytuowania nadziemnego.
3. W zakresie komunikacji:
1) obowiązuje powiązanie z układem zewnętrznym z publiczną drogą wojewódzką (zlokalizowaną poza planem przy granicy południowo zachodniej) - przez drogę gminną (zlokalizowaną poza planem przy granicy północno zachodniej);
2) miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, wg minimalnych wskaźników, określonych  zgodnie z przepisami odrębnymi dla minimalnego wskaźnika 1 miejsca postojowego na 2 pokoje pensjonariuszy/użytkowników ośrodka.
Rozdział 3.
Ustalenia  szczegółowe
§ 11. 1. Wyznacza się teren oznaczony symbolem U, dla którego ustala się przeznaczenie:
1) podstawowe - zabudowa usługowo - mieszkaniowa (istniejący dom opieki);
2) uzupełniające - związane z wykorzystaniem terenu (dojścia, dojazdy, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, miejsce na pojemniki na odpady komunalne, miejsca postojowe, zieleń urządzona).
2. Ustala się nieprzekraczalną linię zabudowy:
1) 5,0 m od granicy drogi gminnej;
2) 7,0 m od granicy drogi wojewódzkiej określoną w linii elewacji istniejącego budynku;
3) dopuszcza się sytuowanie budynków, namiotów i wiat  bezpośrednio przy granicy z terenem oznaczonym symbolem ZP.
3. Ustala się parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania  terenu:
1) wskaźnik intensywności zabudowy:
a) minimalny 0,02;
b) maksymalny 0,80;
2) maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy 50%;
3) wysokość budynków, namiotów i wiat według §3 pkt 1 i pkt 2;
4) ustawienie kalenic dachów prostopadłe lub równoległe do granicy południowo zachodniej (do granicy  terenu drogi wojewódzkiej);
5) geometrię dachów:
a) wielospadowe (w tym dwuspadowe), pulpitowe według warunków określonych w lit. c tiret trzecie oraz dowolne w przypadku wiat i namiotów;
b) długość głównej kalenicy większa niż 1/2 długości budynku;
c) kąt nachylenia połaci dachowych:
- od 30° do 50° w budynkach głównych;
- od 150 do 500 a w budynkach gospodarczych i wiatach;
- poniżej 100 nad wystawkami, lukarnami, wejściami do budynków, tarasami, pomieszczeniami ogrodów zimowych  i w budynku istniejącym;
6) minimalną powierzchnię biologicznie czynną 20%;
7) dopuszczenie rozbudowy i nadbudowy istniejących obiektów zgodnie z ustaleniami planu;
8) powierzchnię działki 0,7200 ha, szerokość frontu 75 m.
4. Dojazd z drogi gminnej (położonej poza granicami planu).
§ 12. 1. Wyznacza się teren oznaczony symbolem ZP przeznaczony pod zieleń urządzoną z urządzeniami rekreacyjnymi.
2. Ustala się parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania  terenu:
1) zakaz:
a) zabudowy  z wyłączeniem obiektów określonych w pkt  2;
b) lokalizacji parkingów i miejsc postojowych;
2) dopuszczenie:
a) obiektów do rekreacji:
- ścieżki o łącznej powierzchni do 15% terenu, o nawierzchni utwardzonej, przepuszczalnej oraz o szerokości minimalnej 2,0 m;
- urządzeń placu zabaw, siłowni;
- małego boiska;
b) wiat , namiotów i sezonowych obiektów:
- o wysokości określonej w §3 pkt 1 lit. b;
- o powierzchni zadaszenia do 400 m2;
c) infrastruktury technicznej;
3) minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej 60% powierzchni terenu.
3. Przebieg nieprzekraczalnej linii zabudowy, zgodnie z rysunkiem planu, wyznaczony w odległości 5,0 m od granicy z drogą gminną (położoną poza obszarem planu) określa dopuszczalny obszar usytuowania boiska i placu zabaw.
4. Obowiązuje powierzchnia i szerokość frontu działki 3400 m2  i  59 m.
5. Dojazd z drogi gminnej (położonej poza granicą planu).
§ 13. 1. Wyznacza się teren oznaczony symbolem ZL.
2. Utrzymuje się dotychczasowe leśne przeznaczenie terenu.
3. Dopuszcza się:
1) utrzymanie linii elektroenergetycznych z dopuszczeniem remontu i przebudowy;
2) budowę podziemnych linii kablowych w pasie technicznym nie przekraczającym 2,0 m bez wycinki drzew, nie planowanym do odnowienia lub zalesienia.
4. Utrzymuje się powierzchnię biologicznie czynną na co najmniej 80% powierzchni terenu, zgodnie z przepisami szczególnymi.
Rozdział 4.
Postanowienia końcowe
§ 14. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustala się stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 1%.
§ 15. Niniejszym planem zmienia się przeznaczenie gruntów leśnych, położonych  w obrębie Rybojady, na cele określone w §12 pkt 1 uchwały o łącznej powierzchni 3400 m2, na które uzyskano zgodę Ministra Środowiska wyrażoną w decyzji  ES.2210.71.2018.SS  dnia 27 maja 2018 r.
§ 16. Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Trzciela.
§ 17. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubuskiego.